加拿大住房贷款市场的新变量：人口结构正在悄悄改写买房逻辑

过去我们关注住房贷款市场，都习惯聚焦在利率、政策和供需。但2025年的加拿大住房贷款市场，人口结构的巨变正在成为一个被严重低估的决定性因素。

在利率高企和全球各类大事件的叠加下，不止贷款买房变难了，贷款买房这件事的逻辑似乎也会有变化了。

1.人口增长趋缓，老龄化加剧

截至2025年第一季度，加拿大总人口约为 41,548,787人，相比上一季度仅增加 20,107人，几乎处于零增长。 65岁及以上人口达 8,108,467人，占比近 19.8%，正稳步迈向 2030年预计的 21.4%–23.4% 区间。 与此同时，加拿大政府正在对移民结构进行重大调整，首次限制临时居民总量，目标是将其控制在全国人口的 5% 以下，这可能让未来几年的人口增长进一步放缓。 

人口结构的变化，意味着未来住房需求不再是简单的“新增人口”模型，而是更复杂的家庭结构与代际关系组合。

2.多代同堂再现：不是选择，是现实 

很多贷款机构也在密切关注人口这一变化，前一阵在brampton举行的加拿大抵押贷款峰会上，就有代表指出以往18岁成人，代表着搬离父母家庭的开始；但是现在越来越多30 多岁的人仍然选择和家人同住。年轻家庭面临双重压力： 购房门槛高和收入增长滞后；这让许多年轻人买房梦想一再推迟。

其次，赡养责任也比以往更早到来，随着父母退休，家庭照护责任提前降临，“空巢”时代还没轮到年轻人，“三代同堂”却成了越来越多家庭的现实。 这不再是传统文化回潮，而是实实在在的财务策略与居住安排合谋的结果。

3.储蓄缺口扩大，反向贷款或将普及

据加拿大退休研究所（CIRANO）和Sun Life等机构统计，加拿大55岁以上人群中，超过 40% 没有足够储蓄覆盖退休后的生活成本。 而这部分人往往拥有最大的资产——住房净值（home equity）。 

因此，反向贷款（Reverse Mortgage）正成为越来越多家庭的现实选项。为家庭财务策略的“新常规”。

反向贷款就是是一种允许55岁以上业主用房屋净值贷款，同时继续居住在自己家中的金融工具。贷款金额在未来出售房屋或去世时偿还。 

这种贷款方式解决了“有房无现钱”的困境，特别适合退休储蓄不足但拥有房产的老人，也能一定程度缓解年轻人的照护经济压力。 过去反向贷款被认为是“小众工具”，但面对人口老龄化与储蓄缺口，这将逐渐成为家庭财务策略的“新常规”。

加拿大住房贷款市场的“需求侧”已从首次置业者转向家庭结构适配者。从年轻人“买不起房”到家庭“必须合住”，从“等利率降”到“用房养老”，加拿大人正进入一个房地产新周期。