Refinance 需求猛增：经济下行中的"套现"策略，这些坑千万别踩！

最近，随着加拿大经济下行、生活成本攀升，越来越多的房主开始考虑Refinance来套取房产中的净值，以应对财务压力。根据房屋贷款数据追踪机构ICE Mortgage Technology的数据，今年第二季度Refinance的数量达到近三年来的最高水平。可见大家对家庭现金流需求增多。

然而，Refinance并非简单的"提款机"，操作不当可能带来长期财务风险。今天，我们就来聊聊做Refinance时有哪些关键注意事项，帮你避坑！

1. 正确获取房屋市值信息

通常银行或贷款机构会派估价师进行评估，有些银行或者program支持先做评估，那么客人就可以根据银行评估出来的房屋市值决定是否值得做这个refinance。但有些银行是到贷款批复之后再做评估，如果客人最后对银行评估价格有异议，而此时贷款又无法撤回的话，能弥补自己套现金额差距的空间就不多了。所以在refinance中，对自己房屋市值有个正确区间的理解就尤为重要。

总体来说银行为了风控，采用保守估价，大家尽量看周边成交价格的平均值；而不是看到隔壁卖出了一个高价，就觉得自己的房子也值这个价这么片面。还是建议大家提前了解周边类似房产的成交价，做到心中有数。评估的方法也有好几种，大家可以参考这篇视频进行了解。

2. 预先计算贷

确认自己房屋大概市值之后，Refinance能套现多少，还需要清楚的知道自己的原贷款额和重贷的LTV。

计算公式： 套现金额= 房屋市值* LTV-原贷款额度  

LTV 最高为80%，比较常见的是65%。那么很多客人一通计算后，就会发现，自己原贷款额度已经很高了，套现空间并不多。

像是最后只能套出10万以内的，就要考虑 refinance其它成本，很有可能律师费、 discharge fee 各种费加起来，到手其实那么就更少了。

有空间套现的客人也要注意不要盲目追求最大套现额度，留出缓冲空间，避免未来房价波动导致负资产。

想要小额度现金流的，其实还可以找到专业贷款人士寻求更为灵活的方式，类似HELOC, 小额贷等等。

3. 分摊期Amortization再次拉长  

很多人贷款还是高利率环境下签的，现在利率开始往下走，变想寻个好利率减轻月供负担。因为Refinance等于重新贷款，所以分摊期Amortization也会变成25-30年。由于分摊期拉长，月供也确实降低了，但总利息成本可能更高。如果有些贷款人希望尽快还掉贷款，那么可以通过一些计算网站，得出长期利息成本比较。通过这样的计算取决定是否需要因为低利率而refinance。

4. 隐性成本别忽视

Refinance和买房一样，涉及律师费、评估费、行政费等，通常占贷款额的1%-3%。例如,房产估价费：$300-$600 , 律师费：$800-$1,500 , 银行手续费：$200-$800。建议大家提前向银行或贷款专业人士咨询额外费用成本，避免最后被"隐形收费"吓到。  

5. 车贷卡债需注意  

银行refinance，算ratio 的时候，有些朋友的车贷卡债会吃掉很大一部分债务比，从而使得贷款金额大缩水。所以如果想要多套出现金的朋友，一定要考虑清理一下自己的债务。不要太过复杂影响refinance额度。多多关注自己的债务情况，也对信用分数有所帮助。