禁令延到2029，新房却开了口子：海外买家现在最该看懂的三件事

11月5日，2026联邦预算《Masters of Our Destiny》提交。关于海外买家，预算案里只有一句话最关键：把现有住宅的禁令再延两年，到2029年1月1日，同时豁免新建住宅。

一句话，两个方向：二手房的门继续关着，新房的门打开了。这不是简单的"延长"或"放开"，而是一次精心的区分。

// 这条禁令的前世今生

这条禁令全名是《禁止非加拿大人购买住宅物业法》，2023年1月1日生效，原定两年。2024年2月，联邦政府将它延长至2027年1月1日；这次预算案提议再延两年，到2029年1月1日。

禁令针对的是非公民、非永久居民的海外买家，以及受其控制的公司，覆盖人口普查大都会区与聚集区内的住宅物业。政策的初衷很直接：把现房留给本地买家，缓解房价压力。

三年多过去，禁令本身没有动摇，动摇的是"一刀切"的做法。

// 为什么偏偏是新房开了口子

政府的区分逻辑写得很清楚：买存量和造增量，是两回事。

买现有住宅，是和本地买家抢同一套房；买新建住宅，是为市场增加一套供应。预算案的原意，是在保护现有住房可负担性的同时，解锁对新建住房供应的额外投资。

这个时间点选得并不偶然。楼花市场已经跌到了35年来的低点：2026年一季度，大多伦多及汉密尔顿地区（GTHA）新盘销量仅246套，比十年均值低94%，30多年来首次出现一个季度零新盘推出；三季度楼花仅售60套，同比下跌61%，连续12个季度同比下滑。

而开发商通常要预售约70%的单位，才能拿到建筑贷款。卖不动，就开不了工；开不了工，几年后的新房供应就断档。

所以这次豁免不是"送礼"，是"输血"：让海外资金回到新房市场，帮开发商达到预售门槛、把楼盖起来。受益的首先是新房供应链，其次才是海外买家本人。

// 三类人，三种处境

**第一类：海外身份、想买新房或楼花的买家。**

窗口出现了，但门还没真正打开——要等立法与细则落地。现在能做的，是先确认自己的身份类别与资金路径：海外人士贷款的审批口径、首付比例与文件要求，和本地买家完全不同，提前把预批的功课做在前面，窗口一开才能动。同时，要把税算进去（见下节）。

**第二类：手里有楼花、担心交割的买家。**

豁免如果落地，楼花的买家池扩大，转让与退出的环境可能改善。但交割本身的资金安排——评估价、贷款成数、需要补足的差额——不受这条政策直接影响，仍要按交割时间表提前准备。我们的建议和之前一样：提前两到三个月启动评估与额度申请，不要等到交割前才发现缺口。

**第三类：本地买家。**

二手房市场完全不受影响。新房供应如果因为海外资金回流而加快，长远看是供应端的利好；但短期内对房价的直接影响有限——海外买家在整体市场中的占比本就不大，豁免针对的只是新房这一小块。

// 三个最容易理解错的地方

**第一，这还是提案，不是法律。**

预算案只提了方向，立法与细则——"新建住宅"如何定义、是否包括楼花预售、什么时候生效——都还没定。在落地之前，现行禁令照旧执行。现在就按"已经放开"去签约，风险自担。

**第二，豁免不等于免税。**

联邦、省、市其他限制与税费照样适用。安省的海外买家税（NRST）为房价的25%，自2022年10月25日起全省适用；多伦多市自2025年1月1日起另征10%的市级海外买家税，两者合计可达房价的35%，在土地转让税之外另算。拿到永久居民身份4年内，可申请全额退还NRST。买房的总成本，要把税算进去再看。

**第三，"新房"的范围还没定。**

楼花、新落成公寓、新建独立屋，是提案指向的三类。但最终定义要等细则：是否要求从开发商处购买、楼花预售算不算、转售的新房算不算，都还是未知数。别凭一张朋友圈截图就下定金。

// 现在最该做的三件事

第一，先确认身份与购买资格。公民与永久居民不受禁令影响；海外身份要看落地后的具体口径，身份不同，路径完全不同。

第二，把资金与贷款路径提前算清楚。海外人士贷款、楼花交割贷款的审批逻辑与本地买家不同；有楼花在交割期的，提前两到三个月启动评估与额度申请，不要等到交割前才发现缺口。

第三，别追着消息下单，等细则。立法与细则出来之前，任何"已经放开"的说法都不可信；让专业人士帮你盯着口径变化，窗口真正打开时再动手。