加拿大海外买家禁令明年到期？安省买房真正要关注的，不只是“解禁”

globalfitfinancial6

8月7日

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加拿大《禁止非加拿大居民购买住宅物业法》目前的有效期至 2027年1月1日。

随着时间越来越近，市场开始讨论：海外买家禁令会不会如期结束？如果结束，外国买家是不是就能重新进入加拿大楼市？

但对安省，尤其是多伦多买家来说，事情并没有这么简单。

即使联邦禁令到期，安省现行的非居民投机税（NRST）仍是海外买家需要面对的一项重要成本。

// 联邦禁令到期，不等于海外买房“零限制”

现行联邦海外买家禁令主要限制部分非加拿大居民购买特定住宅物业，同时也设有工作签证持有人、部分国际学生等豁免条件。

按照目前安排，禁令将在 2027年1月1日到期。

如果届时没有新的延期或替代政策，联邦层面的购买限制可能发生明显变化。

但需要注意：

“可以买”与“买得划算”，完全是两回事。

因为加拿大各省、市仍可能有自己的税费政策，而安省就是最典型的例子。

目前安省针对符合条件的外国买家征收 25%的非居民投机税（NRST）。

这意味着，即使未来联邦海外买家禁令结束，只要安省没有同步调整NRST，海外买家的购房成本依然很高。

举个简单例子：

一套 $1,000,000 的安省住宅，如果买家适用NRST，仅这一项税费就可能达到：

$1,000,000 × 25% = $250,000

而且，这还没有计算正常的土地转让税，以及多伦多物业可能涉及的市级土地转让税。

所以对GTA市场而言，联邦禁令是否结束，并不意味着海外购买力会立刻大规模回归。

如果物业位于多伦多，买家除了安省土地转让税之外，还可能涉及多伦多市级土地转让税。

因此对于非居民买家来说，实际购房成本可能明显高于房屋成交价本身。

尤其在做贷款审批时，不能只看：

首付够不够、收入能不能批。

还要提前计算土地转让税、NRST、律师费以及交割资金等，因为这些都会直接影响最终需要准备的现金。

即使2027年海外买家政策出现变化，我们认为短期内对安省楼市的影响仍需要理性看待。

一方面，联邦限制减少，理论上可能为市场增加一部分潜在买家；

另一方面，25% NRST以及贷款审核、资金来源审查等要求仍然存在，海外买家进入市场的实际门槛并不低。

尤其现在银行越来越重视：

收入稳定性、首付来源、海外资金路径以及整体偿债能力。

所以真正影响贷款能否顺利完成的，往往不是单一政策，而是买家的整个财务结构。

如果计划在2026年底至2027年期间买房，尤其涉及非居民身份、工签、国际学生、海外收入或海外首付资金，建议不要只等“禁令到期”。

更重要的是提前确认：

自己的身份是否符合豁免、需要缴纳哪些税、首付资金如何进入加拿大，以及银行能够认可多少收入。

政策可能变化，但贷款和交割最终看的，还是实际数字。

📌 一句话总结：

海外买家禁令可能到期 ≠ 安省海外买房成本大幅下降。

对多伦多市场来说，25% NRST、土地转让税和贷款资格，才是2027年真正值得关注的重点。

以上内容仅供市场及贷款信息参考，具体税务、法律及购房资格请以政府最新政策及专业律师、税务人士意见为准。