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房贷申请需注意

许多房贷客户由于缺乏房贷行业内部审核流程和政策的知识,自己给自己制造了许多不必要的麻烦。有的甚至最后没有贷到款。在加拿大的房贷行业,客户有四种途径获得房屋贷款:

  1. 通过具备房贷执照的房贷经纪(行业内也有被称作房贷专家、房贷规划师、房贷咨询师的) — 主要针对A、B类客户
  2. 直接通过银行的各分行(客户经理或者银行内部的房贷专家) — 主要针对A类客户
  3. 通过个别直接对外的财务公司 — 主要针对B类客户
  4. 通过私人放贷者 — 主要针对B类客户

所有具备合格收入和信用的借款人,都属于A类客户,可以从A类房贷公司(大小银行、部分信用社、保险公司、部分基金公司以及部分金融财务公司属于A类房贷公司)获得最低的房贷利率。目前只有极少部分房贷公司对信用良好但是收入不够的人士或新移民提供“不看收入的房屋抵押贷款”。 
房贷申请需注意:
第一: 在最终选择哪家房贷机构之前,不要随意递交申请
你可以进行电话比较,也可以上门咨询,但不要签订文件进行查信用或申请。充分比较以后,只选定一家进行申请。因为市场上利率的促销,不仅仅来自放贷公司,还来自房贷经纪行经纪本身给与的优惠,同一时期,市场上房贷经纪行经纪报出的几个最低利率很可能来自同一家放贷机构。比如,某ABC银行目前是市场上5年固定的促销利率最低的,你直接去ABC银行,会得到2.89%;但是A经纪可能报给你2.85%,B经纪报给你2.79%,而C经纪可能只报给你2.75%。但是背后真正的放贷机构都是ABC银行。ABC银行还是一样给出2.89%至所有的房贷经纪,之所以经纪报价不同,那是因为从2.89%以下的优惠都是各个经纪自己给你的优惠。即由经纪自己,从佣金中拿出部分来支付5年内两者利率差异导致的利息差异,这就是我们所说的“购点降息”(Buying Down Rate)。而因为背后都是同一家银行,银行有自己的一套制度,通常都是只接受第一个经纪递交的案子,直接否决后面同一个申请人的同一个案子。所以,如果你胡乱申请,你就可能丧失获得低利率的机会。当然,很多银行还是给与客户机会,但是要求前面递交的案子先要取消,才可以接受后面的相同案子。你可能会遇到第一个经纪拒绝撤销你的案子,那么这时,你就彻底没有机会了,特别是面对交房时间的临近,你可能没有办法了。即使你的案子第二次递交了,你的信用也被查了两次了,如再加上你又去分行直接递交过什么预申请(Pre-Approval),信用分数本身不是太高的话,那么最后查询信用分数可能会降很多分,最后银行收了你的案子,但是可能出现不能给你贷款的窘境。

第二:不要相信那些开始报高价,然后使用“Match”策略的经纪
每个经纪都有自己的价值观,也有自己的行为准则,这些就会指导自己的市场行为和销售策略。一位开始报高价的经纪,然后听到你告诉他/她外面利率低时,就采用“Match”策略,即“我也给你一样利率”。这说明,这位经纪对每一位客户都希望能尽量多的赚取最高的利润。这不是一种友好的服务。如果你最后选择这样的经纪,那么你其实是在纵容这样的一种商业行为,在扼杀一个良性竞争的低利率报价者。今后,你也失去可能获得的更低利率的机会。因为没有商业企业会愿意只是给你拿来比较而已。

第三:不要只从大银行贷款而忽略小银行
银行内的房贷专员绝大部分都没有房贷执照,因为他们只销售本行的房贷产品,所以不需要执照。从另一方面说,这些房贷专员没有机构可以监管他们,所以,一旦你有什么因为他们过错的事发生,你基本没有机会获得公正的投诉机会和处理机会。有执照的房贷经纪是被每个省的金融监管机构所严格监管的。在安省是FSCO。一旦因为经纪的过错而发生损失,你可以向FSCO提出投诉,获得公正的处理,你的损失也会得到赔偿。对于银行的大小,你不是在储蓄,只是在借钱,你没有风险,风险都在放贷机构身上。你只需要比较利率、利率背后的条件是否适用你自己的计划即可。

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