大唐金融

银行房贷审核标准

尽管每家银行的标准有一些差异,但是差异并不大,基本的标准是一致的。银行要贷款给申请人,基本要看3个方面:
1. 个人收入是否能够支付得起今后的房贷按揭;
2. 个人过去的信用记录是否良好;
3. 房屋本身价值,以及是否容易重卖。
 
很多人可能只知道前面2项,并不知晓最后一项。笔者曾经有一个案例,申请人的收入和信用都十分优秀,但是因为购买的房屋位于一家酒店隔壁,经过仔细勘查和研究,银行拒绝贷款。另外经常可以看到的例子就是,银行拒绝贷款给曾经是大麻屋的房子等。这些将另外详细讨论。
 
1、 个人收入问题
特别在此指出:个人收入好,只是相对于债务来讲的。比如你的家庭收入是10万,但是如果你的房贷金额是80万,或者其他每月所需支付的债务非常高,致使你的净负债额(TDS)比例高于44%的话,10万元收入就显得不够而属于收入有问题的申请者了。相反,如果你的收入只有每年4.5万,但你没有其他债务,只贷款20万,TDS在40%以内,那么4.5万的收入就是一个好收入,归类于收入良好的A类人士。
 
1) 工资收入:必须经过试用期(试用期内的收入不算),收入计算为税前收入。各种补贴也可计入收入,比如长期的车辆补贴,电话费补贴等。
2) 自雇收入:自雇2年内的,原则上无法计算收入。因为银行要求2年的自雇收入。但是也不是一成不变。部分银行可以根据报税单来决定到底认可多少收入。自雇时间在2至3年之间的,是最好办的。大部分银行接受“自报收入”(stated income),即你说多少收入,就是多少收入。当然,也必须在可信的基础上,以及过去2年报税单的基础上。比如去年报税3万,前年报税1万,那么,你现在“自报收入”4万或5万,都还在可信基础上,因为这表明你的业务每年在增加。但是如果你说自己收入会有20万,就很难让银行信服,除非你能够出具非常有利的证明。自雇超过3年的,以过去2年的报税收入的平均值计算,有的银行按照低的收入计算。自雇的收入以报税单上第150行的收入计算,不是毛销售额。这点很多客户经常搞错。笔者有一客户告诉笔者,自雇收入每年12万,也报税12万,见面后,笔者一看报税单和T1报税表,12万只是营业额,减去成本和其他开支后,在报税单第150行内的金额只有3万多。银行最后只能认定这3万多收入为其自雇收入。
3) 房租收入:原则上如果已经经过报税的房租收入,可以按照100%计算,否则一般只能按照50%计算,部分银行可以按照80%计算租金收入。这里重点强调的是,大部分银行对于租金的收入认可是基于合法出租的基础上的。如果你的房子,将房屋分割成多间出租,因不符合城市消防法以及其他规定,银行不会接受这样的租金收入。
4) 怀孕期收入:怀孕期收入,即Maternity leave期间由加拿大政府颁发的收入。只要你能有雇主的信件证明你在生产后,在规定的日期还会回到原来的岗位,你的原有收入就可以计算。
5) 其他收入:其他还有各种各样的收入,实在太多,请客户可以电话咨询。
 
2、 信用记录问题
很多华人都自认为信用应该不错,每次都及时还清信用卡账单,从来不欠任何账,但是最后查看信用报告后发现,记录不良。笔者总结了很多案例后发现,除去本身恶意欠债的外,绝大部分华人移民都在早期犯了一个同样的“认知”上的错误。
 
案例举例1:某对夫妇移民加拿大多伦多后,租赁公寓居住。半年后,丈夫找到在Mississauga的一份工作,所以就准备搬去那里。打电话给业主,业主表示同意搬走。于是夫妇二人就搬去了Mississauga的一栋公寓。居住一年后,夫妇双方都有了稳定的工作,打算买房。下了Offer后,前来笔者处申请房贷。笔者查阅他们的信用报告发现,上面有一个Collection记录,导致分数非常低。了解后发现,这对夫妇以为原先的房东同意提前搬走,就是不用支付违约金了。而事实上房东只是同意他们搬走,并没有同意他们不需要支付剩余的房租。那名房东花了3个月租掉了公寓,就发信要求这对夫妇支付这3个月的租金损失。由于夫妇搬走后并没有留给原房东任何联系地址,所以致使信件都无法收到。最后房东将账单寄给Collection公司处理。导致这对夫妇信用严重受损,不得不支付完所有的欠款和利息后,才能获得B类银行的贷款(A类银行拒绝了他们的申请)。
 
案例举例2:同上述案例类似,不同的是夫妇租用公寓后申请了Bell卫星电视。租房合约到期后,转到了另外一栋大厦公寓。搬走前,打电话给Bell取消了电视服务。然后搬到了新的公寓,转而使用了Rogers的有线电视。直到这对夫妇买房查信用,发现信用报告上有Bell的Collection,信用分数只有600分。这才发现,当初Bell电视给他们优惠3个月,合约是2年。而他们走后即没有还回接收器,也没有告诉新的地址。致使Bell根据规定,取消原有的优惠,再加上违约,需要支付2佰多元的账单只能寄到原地址,导致这对夫妇根本不知道。
 
这两个例子是非常具有代表性的。这是因为中国人的认知与北美人认知不同。我们在中国如果房东同意你搬走,大部分的意思就是你不用支付罚款了。否则一定主动告诉你要罚你多少钱的。但是北美人认为同意你搬走或解约,与罚款是2件事。没有必要事先告诉你。
信用分数是银行衡量的一个标准,但是具有2年信用记录也是另外一个标准。特别是A类银行,往往要求上述2项同时满足。B类银行往往可以在2项上通融一下。
 
3、 房屋本身价值和可重卖性问题
这个要求对于很多新移民是最重要的一点。因为新移民往往没有足够的信用记录和分数,甚至没有收入,需要支付很高的首付35%。这就会使银行很注重房屋本身的价值和可卖性。因为你获得贷款的唯一理由就是用该房子进行抵押贷款(Equity Loan),没有任何收入支撑你的贷款。那么,如果房子根本不值你的买价或者今后很难卖出去的话,都会使贷款风险变得很高。银行就可能做出否决贷款的决定。
大部分A类银行(如保险公司等),因为不涉及Equity Loan,而主要将重点放在以收入为主要审核标准的贷款(Income Loan)上,所以相对房子的情况,就变得无所谓了。具体对购房者有利的一面就是,往往不需要做评估报告(Appraisal Report)了。

绝大部分的B类银行都做Equity Loan。首付需要多少,就要结合房子的情况、收入以及信用的情况做出风险评估后,才能决定,一般从20%至40%不等。

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